民事 商品房买卖合同 一房二卖 效力认定
合同约定无法履行并不能由此认定合同无效,而应通过分析不能履行的过错及其风险的分配进行处理;因房地产开发商“一房二卖”致其中一买卖合同已不能履行,购房方请求解除该不能履行的合同,并由该开发商依法承担违约责任的,应当予以支持。
基本案情
原告(反诉被告、二审被上诉人、再审被申请人)镇远聚强房地产开发有限责任公司(以下简称聚强公司)诉称:原、被告经协商,于2006年10月16日签订《商品房预售合同》。合同约定原告将位于镇远和平街、联合街连接处第三号楼第二、三、四层,建筑面积约850!出售给被告易冬云、佘丽君。同时补充约定:一、原设计二层、三层、四层为住房,改变设计为办公;二、楼梯进出口调整在东方,直上每楼之间。合同签订后,原告的设计方案未得到建设部门批准。原告于2007年3月20日将情况通知被告,要求变更合同,被告答复不同意,要求按原合同履行。因被告不同意,原告只得将房屋出售给第三人。2007年12月8日,被告通知原告同意房层使用性质的变更,要求继续履行合同。因房屋已出售给第三人,原告遂明确表示不同意。被告却于2008年6月3日强行打款20000元到原告的账户上。原告认为,原告与被告签订合同后,因设计方案未得建设部门批准,原告已通知被告前来变更,被告表示不同意变更,合同实际上是不能履行的,根据合同法的规定,双方的合同应当予以解除。另原告在与被告签订合同时,未办得商品房销售许可证,根据相关法律规定,双方签订的合同系无效合同。为此,特向人民法院起诉,要求确认原、被告于2006年10月16日签订的合同无效,并解除该商品房买卖合同。被告(反诉原告、二审上诉人、再审申请人)易冬云、佘丽君辩称:原、被告经协商一致,于2006年10月16日签订《商品房买卖预售合同》,定购商品楼位于镇远和平街、联合街连接处三号楼第二、三、四层,建筑面积850m2,售价980元/m2,总金额83.3万元,预交定金10000元,房屋倒混凝土时,再付20000元,余额付款按按揭贷款时间十年。2007年3月20日,原告出具《关于商贸步行街房屋使用性质变动的通知》给被告,被告回复“《商品房买卖预售合同》是双方的真实意思表示,已支付10000元定金,合同已经实际部分履行,买卖双方应当诚实信用履行合同”,原设计方案更改不影响被告购买三号楼第二、三、四层商品房。《商品房买卖预售合同》没有解除或终止之前,原告将房屋出售给第三人是违反了合同的约定。2007年12月,原告公开张贴“庆祝12月9日镇远县商贸城大开盘”条幅,被告于同年12月8日以《通知》函件通知原告,房屋性质改变并不影响双方买卖关系,请你公司继续履行合同。2008年6月,被告按照合同约定,将2万元购房款通过银行转账付给原告,并不是强行打款到本诉原告的账户上。2009年1月7日,三号楼工程封顶断水,原告取得《商品房屋预售许可证》。被告于2009年1月16日向房屋建设主管部门申请预售房备案报告。被告认为买卖双方的《商品房买卖预售合同》符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容,且支付定金10000元,预付款20000元,合同已经实际部分履行,符合《合同法》第十二条、第一百三十条、第一百三十一条的规定,以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。原告的起诉理由不能成立,请人民法院判决原告继续履行合同。若不能履行合同,原告按照合同的房屋总价83.3万元给予双倍赔偿,即赔偿166万元。
第三人王金香、马莉述称:我们与原告是在2007年5月15日签订的商品房买卖合同。根据合同的约定,我们已付清购房款,并已将房屋投入经营使用。该房屋系善意取得,请法院依法公正判决。
法院经审理查明,易冬云、佘丽君与聚强公司于2006年10月16日签订《商品房预售合同》,合同约定:乙方(易冬云、佘丽君)向甲方(聚强公司)定购的临街楼房位于镇远县和平街、联合街连接处(城门洞临街口)大楼第三幢二、三、四层。建筑面积850m2,以房管站测算面积为准确购房面积;甲方定于2007年10月30日交房;楼宇售价为980元/m2,总金额暂定为人民币83.3万元,预交房屋定金10000元,房屋倒混凝土时,再预付20000元;乙方所购楼宇只作商用、办公、住房使用,在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途。补充条款约定:“一、原设计二层、三层、四层为住房,现改变设计为办公、商用房,初设计图交由乙方签字认可后再作施工图设计;二、楼梯进、出口调整在东方,直上每层楼房之间……。”2006年10月23日,乙方向甲方交纳购房定金10000元。2007年3月20日,甲方书面通知乙方,告知预订房屋使用性质为办公用房的设计方案审核未能通过,原签订协议中的房屋只能做商住房使用,若所订房屋未能达到其使用性质,不愿购买,三日内可到本公司前来办理相关解除协议手续,若逾期不来,视为同意变更。次日,乙方向甲方书面回函,以甲方的通知是单方故意借口违反合同的规定,要求甲方按双方签订的合同履行。2007年5月15日甲方将该争议房屋以价格880元/m2出售给原审第三人王金香、马莉。王金香、马莉以现金形式已先后付清购房款。2007年12月8日,乙方书面通知甲方,原预订房屋使用性质为办公用房的设计方案未能通过,改变为商住房性质,不影响买卖双方的意思表示,同意按商住房性质继续履行合同。因该房屋已出售给第三人王金香、马莉,甲方于2007年12月18回函乙方,告知乙方前来退回所交纳的预留房款。2007年12月23日,乙方书面通知甲方不履行合同,则按合同的约定向法院起诉解决争议。
2008年6月3日,乙方通过银行支付20000元购房款到甲方的银行帐户,甲方于同年6月6日通知乙方将此款转出,若不办理,概不负责。2008年9月16日甲方委托律师致函乙方,要求协商解决双方的争议。2009年2月1日乙方向房屋建设行政主管部门投诉,要求对甲方“一房二卖”的行为进行查处未果。甲方于2009年2月24日向镇远县人民法院提起诉讼,请求确认双方于2006年10月16日签订的《商品房预售合同》无效并解除合同。在诉讼过程中,乙方提起反诉,请求确认合同有效并继续履行合同,若不能履行合同,甲方按照合同约定的购房款双倍赔偿166.60万元。另查明:甲方开发的三号楼于2009年1月6日取得《商品房预售许可证》,并于2009年7月将诉争房屋交付给第三人,第三人对房屋已入住使用。该房屋经原审法院委托黔东南名阳价格评估事务有限公司进评估鉴定,房屋现行价值为2035900元。
裁判结果
根据查明的上述事实,贵州省镇远县人民法院于2011年9月19日根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条,以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,作出(2010)镇民初字第243号民事判决:一、解除原告(反诉被告)镇远聚强房地产开发有限公司与被告(反诉原告)易冬云、佘丽君于2006年10月16日签订的《商品房预售合同》;二、原告(反诉被告)镇远聚强房地产开发有限公司在判决生效后十日内返还被告(反诉原告)佘丽君、易冬云定金10000元及利息(利息按银行同期存款利息计算,从2006年10月23日开始计算至还清之日止)、返还购房款20000元及利息(利息按银行同期存款利息计算,从2008年6月3日起开始计算至还清之日止);三、驳回被告(反诉原告)佘丽君、易冬云的反诉请求。宣判后易冬云、佘丽君不服,提出上诉。贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院于2012年2月27日作出(2012)黔东民终字第22号民事判决:一、撤销镇远县人民法院(2010)镇民初字第243号民事判决;二、镇远聚强房地产开发有限公司与易冬云、佘丽君于2006年10月16日签订的《商品房预售合同》无效;三、镇远聚强房地产开发有限公司在判决生效后10日内返还佘丽君、易冬云定金10000元及利息(利息按银行同期存款利息计算,从2006年10月23日开始计算至还清之日止)、返还购房款20000元及利息(利息按银行同期存款利息计算,从2008年6月3日起开始计算至还清之日止);四、驳回佘丽君、易冬云的反诉请求。判决生效后,易冬云、佘丽君申请再审。贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院于2013年5月28日依法作出(2013)黔东民再终字第5号民事判决:一、撤销本院(2012)黔东民终字第22号民事判决及镇远县人民法院(2010)镇民初字第243号民事判决的第二、三项和案件受理费负担部分;二、维持镇远县人民法院(2010)镇民初字第243号民事判决第一项,即:解除镇远聚强房地产开发有限公司与易冬云、佘丽君于2006年10月16日签订的《商品房预售合同》;三、由被申请人镇远聚强房地产开发有限公司在判决生效后十日内返还再审申请人佘丽君、易冬云定金10000元及支付利息(利息按银行同期同类贷款利息计算,从2006年10月23日开始计算至还清之日止)、返还购房款20000元及支付利息(利息按银行同期同类贷款利息计算,从2008年6月3日起开始计算至还清之日止);由被申请人镇远聚强房地产开发有限公司赔偿再审申请人佘丽君、易冬云30000元,限判决生效后十日内兑现;四、驳回再审申请人(反诉原告)佘丽君、易冬云的其他反诉请求。
裁判理由
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院再审认为,二审判决引用已作废的《中华人民共和国城市房地产管理办法》来确认再审申请人与被申请人间的合同无效,且引用的条款第四十五条的内容是“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”,与本案无关联性。至于因双方合同约定的房屋用途需变更设计得不到相关部门批准的事实如存在,导致合同无法履行,其法律后果不能导致合同无效,而仅是产生由双方协商解除合同或是因协商不成由一方单方依法解除合同的后果。二审判决关于双方所签商品房预售合同无效的说理不成立。再审申请人关于二审判决适用法律错误的理由成立。一审判决根据最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,认定被申请人与再审申请人及一审第三人签订的合同均为有效合同是正确的(被申请人开发的三号楼于2009年1月6日取得《商品房预售许可证》,原告起诉是2009年2月24日)。一审判决认为被申请人将房屋出售给第三人马莉、王金香,第三人已付清购房款,且已入住使用,同时在本案中没有证据证明被申请人与第三人恶意串通损害被告的利益,故被申请人与再审申请人于2006年10月16日签订的《商品房预售合同》已不能履行,应予以解除。这一处理也是正确的。但一审判决认为被申请人在合同履行过程中没有过错欠妥。在被申请人与再审申请人间合同有效但尚未依法解除前,被申请人将合同标的又出卖给第三人,明显存在过错,应根据最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:……(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定处理。综上,本院二审判决适用法律不当,而一审判决在处理结果上也存在适用法律不当之处,应予改判。因被申请人的“一房二卖”是严重的违约行为,是被申请人的过错所致,所有诉讼费用均应由其承担。为此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定,遂作出如上判决。
(来源:《贵州法院典型案例选编》)
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